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存量经济配景下的旧修建刷新

2022-08-30 14:08

北京上海等一线都会为代表的中国房地产市场现在已进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商现在研究的主要偏向，?“商改写”、“酒改写”、“写字楼升级刷新”案例日益增多，旧改写字楼、厂房的刷新成为已然成为工业地产、商业地产新趋势新生长。

?旧改为都会更新带来了诸多转变，这对整体写字楼市场有一定增进作用，不但影响了新一代写字楼项目的设计趋势，同时发动了北上广等稀缺土地资源都会的更新和存量升级。

因刷新带来的转变体现在四个层面：物业硬件升级、共享空间打造、艺术气氛引入以及生态办公的营造。好比北京中粮广场内部打造了COFCO FANTASY共享办公空间，中融信托广场则使用原有商业的特殊结构，设计了意会南北的采光中庭，此类均为旧改市场上较为乐成的案例。

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案例一：旧厂房刷新幸福里

幸福里位于上海长宁区番禺路 381 号，由原来的上海橡胶研究所刷新而建。幸福里体量较小，占地 5908 平方米，修建面积 11150 平方米，定位于集创意办公、文化艺术产品展示及商业休闲等多种业态于一体的综合型工业园区。

作为上海文创园区 2.0 时代的一个代表，就刷新方面来说，幸福里一个很显著的特点是并没有对原有「里弄元素」举行放大，而是举行了很洪流平的翻新和现代化处置惩罚。在这里，你看不到裸露的水泥、砖，或者老厂房的工业化空间，它更像一个现代化的产品。

幸福里刷新档案

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资料泉源：企业官方,果真资料

（一）刷新亮点：

1. 工业升级：从制造业到文创，功效重新定位

幸福里刷新后完成了从制造业到文创工业的转变，这也和周边的资源形态密不可分。幸福里地处长宁区法华镇区域，属于上海市工业生长政策重点帮助的环东华时尚创意工业集聚区。

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幸福里刷新前后比照

另外，该地靠近上海交通大学法华校区与作为上海国际影戏节举行地的上海影城，受益于这几方面的配合拉动，该地搜集了众多工业族群，文创气氛浓重，这也与幸福里刷新后的项目定位相匹配。

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幸福里周边

2. 空间优化：一字型动线，通畅性好，标准相宜

刷新后的幸福里拆除了围墙，买通了番禺路与幸福里，由原来的关闭式变为开放式，形成了「一」字型动线，一条主干道横贯园区，加上项目以多个独栋的形式保存，这就使得笔直动线上的通畅性极佳。

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幸福里动线刷新前后比照

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主干道宽?6-7?米，标准相宜，并且可形成视觉上的连贯性，也便于两侧铺面展示。另外，开放式的设计也为周边住民提供了分享、体验的空间。

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主干道

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另外，园区内有众多艺术人文雕塑，并有大宗绿植，确保了景观的富厚性。与此同时，园区屋顶上设置了一些太阳能发电装备，也泛起了环保节能的一面。

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园内景观

3. ?商业配套：打造街区式商业，引入了众多新兴品牌

在园区内，幸福里在主干道两侧打造了一条街区式商业步行街，不但为园区内的租户提供了便当，也通过商业气氛与文艺地标的打造导入了外部客流，增添了园区人气。

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园区内「做作」店肆

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台式面包店Fascino

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西班牙餐厅Snail

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网红餐厅桃园眷村

另外，幸福里的人性化设施做得很是到位。好比每栋都设有直梯，每个楼层都设有茅厕等，这一方面利便了入驻人群，另一方面也为未来提升收益回报提供了条件。

（二）两点缺乏

1.?体量小，入驻企业类型简单

幸福里一期只有?1?万多方，这限制园区容量，这也决议了其回报空间有限。现在幸福里入驻品牌多为设计类企业，高层空间多是作为店肆职员办公之用。

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幸福里入驻品牌（部分）

2.?配套商业聚客力与驱动力相对较弱

由于幸福里缺乏相对集中的空间，这就导致了其配套商业的聚客力与驱动力相对较弱。许多客流只是在此停留，却并未形成现实消耗，因此，导入客流能否转化为提袋率有待视察。另外，幸福里作为街区商业，也会受到上海多雨天气的较大影响。

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冷清的打扮店肆

（三）谋划状态与盈利模式

幸福里园入驻企业多为成熟的文创企业，现在出租率办公为?100%?，零售?90%?。幸福里前期刷新投入为?6000?万，据官方说法，现已所有收回本钱，而这距其开业仅仅两年多。

1.?租金相对周边较高

从操作模式上来说，幸福里的盈利模式仍是古板的租金差价。由于刷新投入较高，幸福里的租金比周边要高，周边租金在?5?元/平米/天左右，幸福里办公区域租金在?6?元/平米/天到?8?元/平米/天，商业在?10?元/平米/天到?18?元/平米/天。

2.?“前厂后店”模式，提升高层出租率

幸福里入驻企业不少是首次进入上海的成熟品牌，这些企业在开店的同时，也有办公需求，因此，幸福里“前厂后店”的模式也很好地顺应了这一需求。低层开店，高层办公，有用地解决了高层出租问题。

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幸福里楼层业态漫衍

3.?施展园地优势，举行多种运动提升人气，增添收益

除了牢靠租金收益，幸福里作为上海有代表性的文创园区，还通过施展园地优势举行时尚宣布会、新产品展收定制、创意家居用品、艺术摆设品展览等商务相助，在提升人气的同时，也增添了收入泉源。这也是许多创意园区的典范做法。

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园区内艺术展厅

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尚未营业的地球美食剧场

类似幸福里的刷新项目有许多，这些刷新一方面施展了原有空间的再使用，另一方面也通过更新付与了老厂房新面目，增添了上海的都会活力。

上海的文创园区主要分为四类：设计策划类、艺术创作和展示类、手艺立异和服务外包类、时尚和休闲服务类。归纳综合来说，已走过二十多年的上海老厂房刷新文创园区，其历程可以分为以下三个阶段：

上海老厂房改文创园区三个阶段

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资料泉源：企业官方,果真资料 ?克而瑞咨询制表

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文创园区?1.0?：粗放式自觉运营，现已遭镌汰

最早的文创园区，是通过一些企业刷新老厂房自觉运营的，对老厂房外立面举行简朴整治后即最先对外营业；这种方法具有本钱低、复制快等特点，可以以较少投入、较快投入运营，但恒久下去，这种方法却会造成园区同质化严重、功效缺失等弊病，最终甚至已不可其为「文创园区」。

文创园区?2.0?：以红坊、M50、8?号桥等为代表

履历过首创阶段之后，上海的老厂房刷新文创园区徐徐走向成熟阶段，涌现了以红坊、M50、8?号桥等为代表的典范案例。这类园区会投入较多资金与时间对老厂房举行重新妄想与建设。

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红坊

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8号桥

在定位上，或依托主导工业群集企业，或专注细分领域，或建设品牌特色，都是通过对老厂房或旧工业园区的刷新，引入艺术、创意、文化等企业，从而形成一定的品牌群集效应，并一直生长成为有代表性的文创园区。如以上海著名公共文化艺术社区为人所知的红坊、以修建设计领域为主的8号桥、以视觉艺术领域为特色的?M50?等，在一直生长的历程中都形成了自身特质。

在修建刷新上，它们保存了原有的工业化空间形态，好比裸露的水泥或砖墙、原有的钢铁结构等，具有复古气息。置身其中既可以感伤到现代气息，又可以一睹原有的工业气概。

文创园区?3.0?：以幸福里、宝钢二钢厂等为代表

作为文创园区?3.0?代表的幸福里与?2.0?最大的差别是，它险些已经完全摒弃了原有老厂房的形貌。在刷新历程中，幸福里使用了大宗新质料，并通过一些设计手法对原有空间举行了重新设计。也正由于这一点，相比于?2.0?，幸福里需要更多的资金投入。

另外，在刷新中，幸福里将老厂房的院墙和铁门完全拆除，将番禺路和幸福路买通毗连到了一起，使周边住民越发利便收支。这种完全开放式的园区，创立了一种新的消耗与体验情形，显得更具时代感。

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宝钢二钢厂（效果图）

尚未开业的宝钢二钢厂也与此类似。除了保存小部分原钢厂空间之外，设计方对老厂房举行了整体调解和优化，包括路网结构、空间的重新打造、区块的再妄想、景观重置等，使老厂房泛起出了完全差别的全新面目。

随着中国城镇化的一直推进，土地资源尤其是一线都会的土地资源将更为稀缺，怎样更好地融合工业与其他用地，推进土地资源集约化，是上海等一线都会亟待解决的问题。

每个都会都有其内在的都会秩序与生长纪律，在将老厂房改为文创园区之前，就应该处置惩罚好现在和未来的计划，在可一连生长的基础上探索更新实践。

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案例二：写字楼刷新宝钢大厦

办公修建生长到现在，履历过三次迭代，第一代为通俗自建的办公大楼，仅能知足基本的办公需求，第二代庖公修建借鉴外洋标准的写字楼，最先注重形象配套设施；第三代庖公写字楼有明确评价标准，好比甲级及5A设计制作标准。而第四代写字楼，则是人性化绿色康健智能的写字楼，以实现人为焦点的办公方法，构建笔直社区，实现价值。

据先容，2017年北京甲级写字楼市场供需均坚持平稳态势，空置率小幅提高，平均租金同比增添0.4%，至人民币332元/月/平米。从区域而言，现在北京工业疏解及转移的大配景下，各个商务区均面临租户的更新升级以及楼宇的升级换代，同时也受到其他新兴商务区的挑战，如上地、昌平将与中关村区域形成竞争和增补，而区域内原有的IT零售逐渐撤离，并且外地办公楼宇年限较久，这也对区域写字楼市场生长提出了新的要求。如鼎好大厦在原有租户撤离后重新装修加入共享空间等新业态，为互联网、高新科技类公司提供越发人性化、恬静化的办公情形，思量更多康健生态因素，而这一点，将会成为写字楼刷新新的趋势。

上海宝钢大厦位于上海市浦电路370号，位于浦东陆家嘴金融商业区。宝钢大厦楼高33层，是上海宝钢集团公司总部所在地和海内钢铁生意运动的主要场合。宝钢大厦总修建面积达7.5万平方米，是集商业、办公、旅馆客房、餐饮为一体的综合型大厦。

宝钢大厦完工时间为1998年，原本的旧修建略显极重厚实，为了顺应21世纪简约并生动的办公方法，刷新接纳现代的色彩及质料板，并特意为修建打造了新的案名看法及其品牌标识系统，让整个修建显得既年轻又轻盈，颇具互联网精神，给用户一种明亮恬静的感受。

原有的质料及色彩板↓

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更新设计后的质料及色彩板↓

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光线是修建的主要组成部分，在这个项目也并不破例：光线的进入重塑了修建的内部空间。整个内部空间沐浴在从外部街道和中庭投射进来的自然光线中。

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刷新前

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刷新后

写字楼的大堂并不应该仅仅是收支古板楼宇入口，它是一个枢纽，它第三空间，在这栋办公楼的租户可能会在某个时刻偶遇相互，相互毗连，碰撞更多的想法。

刷新后的入口大厅的动线精练，没有任何花哨的形式处置惩罚，浅色通透的材质和富足的照明，给予整个空间科技未来的利落感。?

值得一提的是，通过机电装备的空间治理，大堂的高度由原来的4.5米提升到了现在的5.2米，大大改善了用户的空间体验。

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更新前

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更新后

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笔直交通关于高层或超高层修建来说很是主要，并且楼层越高对快速有用的笔直交通服务的需求就越大。在影响电梯服务质量的因素中，电梯的位置是最主要的因素之一，若是进入大厦的职员（租户及其雇员、旅行者）从主入口进入后需走很长的距离才华抵达电梯间、走出电梯后又需要走很长的路才华抵达他想去的地方，就会给人们留下一个很欠好的印象，从而影响到大厦的吸引力。

电梯间入口和电梯内部的状态也会从总体上影响到写字楼的吸引力。一部电梯，需要有足够的照明、适当的吊顶装修、容易识别的电梯控制符号和电梯内地面的优异维护。为了使电梯内的空间感坦荡一些，在电梯内的后墙上装置镜子或其他反光质料很是有资助。电梯的维护状态不良�；崃畹缣菽诘目突右纱笙媚谧饣У男庞踔恋Ｐ脑诘缣菽诘那寰参侍�。

电梯服务最主要的标准是清静和快速，但电梯旅客并不是仅仅盘算电梯每分钟能上几多层，而是盘算上电梯前的期待时间以及乘上电梯后在中心各楼层停留的次数。因此，要合理设置电梯的数目，并凭证修建物的层数来确定每部电梯所停留的层数规模，以提高电梯运行的效率。

原有电梯入口场景↓

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更新设计电梯入口场景效果图↓

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原有电梯入口场景↓

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更新设计电梯入口场景效果图↓

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通过与原有供货商相同，与电梯手艺职员交流，重新妄想电梯服务楼层，提升部分电梯性能品质，并对每层楼的电梯厅举行了重新刷新，营造出明亮通透的感受，进而改善期待电梯体验。

宝钢大厦力争打造一个笔直办公社区，这里将有差别配景的企业入驻，带来差别的需求。故而在设计之初就凭证妄想，设计了差别的交付标准。

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部分楼层精装修，部分楼层租户拎包入住，部分楼层送花园露台（5F，24F，25F，27F)而尚有部分楼层提供团结办公方法，适合首创小企业，其中顶层（29F），其层高达6.6米，可以作为为艺术展厅、会所餐厅等，给租户更多的想象空间。

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凭证写字楼招商履历， “每一个工业社区都应该有一个团结办公空间，这不但能强有力地增添整个社区的活力，还能极大地增进整栋楼的招商。”

宝钢大厦在刷新设计之初就在裙楼区域预留了团结办公的空间，现在，助力打造互动与增进社交的团结办公品牌是——氪空间。

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设计单位凭证需求和招商情形，对楼宇入口举行巧妙的设计，将修建原有对称的两个入口，使用具有视觉高差的体块设计手法举行了优化区分，突显修建主入口的同时，为入驻的团结办公保存了自力入口。

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天花板高度与房间标准之间的比例相宜, 将有助于营造一个宽阔恬静的办公情形。在刷新前，大楼受新风管限制，办公区吊顶高度仅2.35米。通过重新妄想新风管走向后，办公室沿内墙吊顶高度做到了2.55-2.60m，包管使用者在办公时的恬静体验。

修建外观方面，引入花园，让修建“与植物共生”。从修建室外情形，室内绿化情形，露台及屋顶花园等层面，让使用者有“亲生命”的自然体验。

室外景观刷新：移除主入口的浅易花坛，增添流通线条的景观；同时翻开北侧商铺的空间，延伸外部休闲平台，修建外景营了造社区气氛，增进了办公社区的活力。

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更新设计后室外场景效果图↓

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露台及屋顶花园：在部分楼层及顶层，将原有的装备机房举行合理移位，创立花园露台，为空间增添卖点及价值。

原有平台实景照片↓

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更新设计露台花园效果图↓

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为让楼宇形成社区，设计中增设小品、休息区、运动区，为事情在宝钢大厦中的员工创立毗连的场景。

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花园露台、后广场等公共空间的设计，成为了人们户外运动的中心，而人性化的标准与富厚的运动方法增强了人们的毗连。

在业态方面，富厚一楼商业配套。如大堂的金融服务和高品质餐饮业态，首层的夹层空间引入新型食堂业态，为事情职员提供利便的同时也让整个社区更具有活力！

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美国著名的都会妄想师简雅各布斯以为，new ideas must use old buildings，新的想法需要老的修建。

如深圳四川大厦立面刷新项目设计引用四川的蜀文化精神，将川式古板修建的青砖、回纹花格等元素，以现代体现手法付与修建新的表皮，原有四个柱子的基本修建形式依然保存，但全新的修确立面越发转达出蜀文化新的生命力。

　　该项目为深圳第26届天下大学生夏日运动会市政刷新项目，位于深圳市福田区上步路，一经是地标性修建。包括一栋主楼和两栋副楼，总修建面积约45000㎡。

　 ?四川大厦是一座集商业、旅业、写字楼为一体的综合性大厦，主楼高25层，是四川省政府设在深圳特区的窗口企业。大厦内设有写字楼、三星级的四川宾馆、银行、中餐厅、美容美发厅、大堂吧、商务中心、工艺品店、阛阓、巨细高级聚会厅以及为写字楼服务的食堂。大厦主楼和副楼兴建于上世纪80年月，原有修建设计均为四根蓝色柱子造型，立面精练，久远的楼龄使得其外墙面陈腐、开裂严重，难以匹配新时期的审美和使用诉求。

以上旧修建刷新案例看来，可以充分的包管了资源的使用和节约，还在一定水平上尊重历史，�；ち死沸藿ǖ耐北４嫫湮幕榛�。尊重历史、继续英华，从深层的角度来解决最基础的问题，在我们面临一栋旧修建时需要去相识它的配景、历史、情形、特点、以致它的文脉，以及“新主人”是否需要付与它新的灵魂与使命。简而言之，就需要做到“有的放矢”，才华起到好的效果。放弃利于，才华抵达最大的利于价值。

与此同时，除了回声较大的旧改案例，如盈科中心、高和蓝峰等，也不乏一些刷新的失败案例。旧改失败普遍保存的是产权问题，许多项目早些年产权出售，谋划者没有真正持有物业，导致刷新受阻。

“旧改”可以说是时代转变的一个缩影，都会更新则意味着经济体的更新、工业的更新、区域结构的更新以及未来生涯方法的更新，都会“换血”也正以更新鲜、更年轻态的视角所向披靡。

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资料泉源：

1.?上海市文化创意工业推进向导小组办公室官网幸福里先容

2.?腾讯新闻：长宁幸福里，从旧厂房变身时尚工业园

3.?微信公众号“中国宝武”相关资料

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